Hablemos de los USOS de un espacio.

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A veces nos preguntan cómo se debe considerar el uso de un espacio y suele haber mucha confusión entre lo que es público, privado, restringido, privativo, etc.

Vamos a discutir juntos sobre esto.

RESUMEN DEL ARTICULO PARA LOS MUY OCUPADOS.

El resumen, del resumen es esta frase.

“Ante la duda, lo más inclusivo va a ser elegir la norma mas restrictiva.”

La consideración de si un espacio, o un área de un edificio tiene un “uso” público o privado suele provocar una cierta polémica entre los técnicos encargados del diseño o supervisión de proyectos.

En este escrito hacemos un repaso a la normativa de aplicación (en este caso particularizada en Madrid) comenzando por la normativa estatal , el  Código Técnico de la Edificación que hace referencia es este aspecto en los apartados de “Facilidad de Utilización” (DB-SUA) y “seguridad de incendio” (DB-SI).

El código, establece que “Uso Privado” es el espacio en el que solo entran personas de la propia empresa “habituadas al espacio” (los trabajadores habituales de la empresa) mientras que “Uso público” es el resto de los espacios (aseos, salas de reuniones, auditorios, zonas de descanso, comedores, formación, etc) en los que puede recibirse a personas (empleadas o no de la empresa) que pueden visitar el edificio ocasionalmente (proveedores, clientes, futuros empleados, empleados de otros centros de trabajo, colaboradores, auditores, formadores, etc).

En cuanto a lo que “utilización” se refiere, nos debemos atener a esa característica de si las personas que lo van a utilizar “están habituadas” al espacio, mientras que en cuanto a “seguridad de incendio” nos atendremos a la presencia de más o menos “público” a los efectos del cálculo de la ocupación.

En Madrid (Comunidad Autónoma), la normativa de la Comunidad es más clara en este sentido (en el de la utilización) al indicar que los centros de trabajo deben cumplir las condiciones de “uso público”

Finalmente, en Madrid, término municipal, hay que aplicar el PGOUM Plan General de Ordenación Urbana que define los “servicios terciarios”.

Nuestra opinión es que – a efectos de diseño –

en el diseño de los espacios destinado a personas que no están habituadas al entorno, deben aplicarse los criterios de “espacio público” .

La polémica no es “poca cosa” ya que puede afectar al diseño de no pocos aspectos que aparecen reflejados en la ultima parte del documento como escaleras, pasillos, pasamanos, señalizaciones, evacuación, etc.

Ahora, empecemos por la normativa “estatal”, la que está vigente en el Reino de España, luego, el resto.

EL CTE Código Técnico de la Edificación

Logo y enlace a la página oficial del CTE

El CTE hace una clasificación de los espacios “por usos”, se refiere a EDIFICIOS y ESTABLECIMIENTOS, pero también a ZONAS dentro de los edificios o establecimientos.

Un “establecimiento” (para el CTE) es una

zona de un edificio destinada a ser utilizada bajo titularidad diferenciada, bajo un régimen no subsidiario respecto del resto del edificio y cuyo proyecto de obras de construcción o reforma, así como el inicio de la actividad prevista, sea objeto de control administrativo….”, vamos, lo que llamaríamos un “local” dentro de un edificio.

CTE , definición de “establecimiento”

Así, el documento que habla sobre SEGURIDAD DE UTILIZACIÓN Y ACCESIBILIDAD, el DB-SUA utiliza tres criterios diferentes y no excluyentes de clasificación de los usos:

  • Según la actividad. Se aplica a edificios, a establecimientos o a zonas. Es la clasificación más global. Divide los usos en:
    • Residencial Vivienda,
    • Residencial Público,
    • Pública Concurrencia,
    • Comercial,
    • Sanitario, etc.
  • Según número y tipo de usuarios. Sólo se aplica a zonas o elementos. Cualquier zona, que siempre es de un uso según la actividad (párrafo anterior), pero, según el tipo de usuario puede ser:
    • uso general
    • uso restringido.
  • Según su disponibilidad por el público y su familiaridad con el edificio. Ésta es una clasificación aplicable -siempre – a zonas de los edificios.  Las zonas las divide en:
    • Uso público
    • Uso privado

En general no suele haber edificios totalmente de uso público, ya que siempre suele haber algunas zonas de uso privado. Igualmente, salvo las viviendas aisladas o adosadas, tampoco solemos encontrar edificios de uso completamente privado pues en los edificios de viviendas colectivas, las zonas comunes, son consideradas de uso público.

Es importante no confundir “zonas de uso privado” con “zonas de uso restringido” o con “uso Residencial Vivienda”. (ver las definiciones más abajo)

También hay que tener en cuenta que el carácter del uso público, o privado es independiente del tipo de titularidad o del régimen de propiedad, la cual puede ser tanto privada como pública.

A los efectos de aplicación del DB-SUA, accesibilidad y seguridad de utilización es precisamente la característica de “la familiaridad con el edificio de los usuarios” a la que hace referencia el CTE, la que nos debe llevar a considerar si determinada zona es pública o privada, es decir si el usuario está – o no – familiarizado con el espacio.

Veamos las definiciones que hace el CTE de cada “uso”

Uso público

Zonas o elementos de circulación susceptibles de ser utilizados por el público en general, personas no familiarizadas con el edificio, tales como:

  • ADMINISTRATIVO, los espacios de atención al público. Las zonas destinadas a recibir personas externas a un espacio laboral, tales como las salas de reuniones, sus aseos asociados, etc. que se consideran zonas de uso público.
  • APARCAMIENTO, los aparcamientos públicos o que sirvan a establecimientos públicos;
  • COMERCIAL, los espacios de venta, los espacios comunes en centros comerciales, etc.;
  • DOCENTE, las aulas, las zonas de circulación, el salón de actos, bibliotecas, etc.;
  • SANITARIO, las consultas, las zonas de acceso al público, zonas de espera, etc.;
  • PÚBLICA CONCURRENCIA, todas las zonas excepto las restringidas al público;
  • RESIDENCIAL PÚBLICO, las zonas de circulación, las zonas comunes.

(Obsérvese lo remarcado en negrita, seguramente está en aquella parte obscura del CTE que no quisiste recordar cuando lo leíste y te lo repito por si no lo habías leído bien, zonas de un espacio administrativo (oficina) destinadas a utilización por personas no familiarizadas con el edificio como salas de reuniones, aseos, etc).

Uso privado

Zonas o elementos que no sean de uso público, tales como:

  • ADMINISTRATIVO, las áreas de trabajo e instalaciones que no presten servicios directos al público;
  • APARCAMIENTO, los aparcamientos privados;
  • COMERCIAL Y USO PÚBLICA CONCURRENCIA, las zonas de no acceso al público como trastiendas, almacenes, camerinos, oficinas, etc.;
  • DOCENTE, los despachos, etc.;
  • SANITARIO, las zonas de no acceso al público como habitaciones, quirófanos, despachos, almacenes, cocinas, etc.;
  • RESIDENCIAL PÚBLICO, los alojamientos (las estancias, habitaciones), oficinas, cocinas, etc.;
  • RESIDENCIAL VIVIENDA todas las zonas (privadas).

Uso Pública Concurrencia

Edificio o establecimiento destinado a alguno de los siguientes usos:

  • CULTURAL y destinados a:
    • restauración,
    • espectáculos,
    • reunión,
    • esparcimiento,
    • deporte,
    • auditorios,
    • juego
    • y similares
  • RELIGIOSO
  • TRANSPORTE de personas.

Uso restringido

Utilización de las zonas o elementos de circulación que cumplen las siguientes condiciones:

  • limitados a un máximo de 10 personas
  • que – además – tienen el carácter de usuarios habituales
  • incluido el interior de las viviendas y de los alojamientos (Residencial Público)
  • pero excluidas las zonas comunes de los edificios de viviendas.

Por interior de las viviendas deben entenderse todas las zonas de uso privativo de una vivienda, incluyendo, por ejemplo, las zonas exteriores privativas cuando éstas existan. (el típico patio o jardín en plantas bajas)

Por zonas comunes de los edificios de vivienda deben entenderse las escaleras comunes, los descansillos de acceso a viviendas, los portales, las zonas comunitarias, los aparcamientos, los pasillos de comunicación a trasteros, las salas de reuniones, las zonas ajardinadas, y deportivas, etc.

Digamos que en un edificio de viviendas, excepto cuartos técnicos, todo lo que no está dentro de la vivienda privada NO ES DE USO RESTRINGIDO

Uso general

Utilización de las zonas o elementos que no sean de uso restringido

Uso Administrativo

Edificio, establecimiento o zona en la que se desarrollan actividades de gestión o de servicios en cualquiera de sus modalidades, como, por ejemplo, centros de la administración pública, bancos, despachos profesionales, oficinas, etc.

A diferencia del uso Administrativo definido en el anejo A de Terminología del DB SI, los consultorios, los centros de análisis clínicos y los ambulatorios cumplirán las condiciones establecidas para el uso Sanitario

Uso Residencial Vivienda

Edificio o zona destinada a alojamiento permanente, cualquiera que sea el tipo de edificio: vivienda unifamiliar, edificio de pisos o de apartamentos, etc. Sea cual sea el régimen de propiedad o el titular.

Uso Residencial Público

Edificio o establecimiento destinado a proporcionar alojamiento temporal, regentado por un titular de la actividad diferente del conjunto de los ocupantes y que puede disponer de servicios comunes.

Uso Docente

Edificio, establecimiento o zona destinada a docencia en cualquiera de sus niveles.

Uso Comercial

Edificio o establecimiento cuya actividad principal es la venta de productos directamente al público o la prestación de servicios relacionados con los mismos.

Uso Aparcamiento

Edificio, establecimiento o zona independiente o accesoria de otro uso principal, destinado a estacionamiento de vehículos y cuya superficie construida exceda de 100 m2

Normativa regional y local.

Si estamos en la Comunidad de Madrid, es de aplicación la Ley 8/1993 y la norma 13/2007

La norma 8/1993 de la Comunidad de Madrid (CM)

La 8/1993, en su artículo 17, dice.

Artículo 17. Accesibilidad en los edificios de uso público

Tienen la obligación de observar las prescripciones de esta Ley, conforme a los mínimos que reglamentariamente se determinen:

  • Edificios públicos y de servicios de las Administraciones Públicas.
  • Centros sanitarios y asistenciales.
  • Estaciones ferroviarias, de metro y de autobuses.
  • Puertos, aeropuertos y helipuertos.
  • Centros de enseñanza. (los públicos y los privados, claro, no especifica)
  • Garajes y aparcamientos. (de rotación)
  • Museos y salas de exposiciones.
  • Teatros, salas de cine y espectáculos.
  • Instalaciones deportivas. (tampoco especifica)
  • Establecimientos comerciales a partir de 500 m2 
  • Centros religiosos.
  • Instalaciones hoteleras.
  • Centro de trabajo.

(¡andá¡, los centros de trabajo tienen que cumplir las características de “edificio de uso público”)

La norma 13/2007, también de la CM

La 13/2007, establece:

ARTÍCULO 10.5. Las dependencias y servicios de uso público que formen parte de un edificio privado deberán ajustarse a lo establecido sobre edificios de uso público en el presente Reglamento.

Esto parece un trabalenguas, pero se refiere a aquellas áreas de un edificio privado en las que puede aparecer un “visitante” (aquello que el CTE llamaba “personas no familiarizadas con el espacio”

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

También el PGOUM hace una referencia en este sentido.

Es precisamente en la definición que el Plan hace del “USO de SERVICIOS TERCIARIOS” en el que leemos.

CAPÍTULO 7.6. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE SERVICIOS TERCIARIOS

Artículo 7.6.1 Definición y clases (N-1)

1. Es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares.

nuestra opinión

Cuando hablamos de usabilidad, es decir, accesibilidad + evacuación + seguridad de utilización, es precisamente el carácter de uso del edificio lo que tiene más que ver con su disponibilidad del espacio para el público y la familiaridad – o no – de los usuarios con el espacio, y es en ese sentido en el que la normativa nos está diciendo cuanto utiliza uno y cuando otro.

Es decir – y aquí viene nuestra interpretación – en un edificio de viviendas (aquí se ve muy claro) el interior de la vivienda es un área en la que los usuarios están “familiarizados”  con el espacio, mientras que las zonas comunes, son susceptibles de ser utilizadas por personal no habituado (repartidores, visitantes, etc) por lo que interpretamos, del lado de la seguridad, que el interior de la vivienda es privado y las zonas comunes “publico”. Independientemente del carácter jurídico de propiedad del inmueble.

Extrapolando esto a un edificio de oficinas, o a un centro de trabajo, me costaría mucho sostener que hay alguna diferencia entre un CoWorking (que seguramente nadie dudaría que todo el espacio es público excepto el cuarto de instalaciones y poco más) y unas oficinas cualesquiera.

Desde nuestro  punto de vista, y también desde el de la norma,  es el uso que se hace del espacio el que nos va a dar pie a aplicar la normativa de uso público o considerarla como uso privado.

Todas las zonas de un espacio de oficinas, con muy contadas excepciones son espacios de uso “publico” y como tal deben ser diseñadas en favor de una mayor seguridad de utilización y accesibilidad.

y ¿en que afecta esto en el diseño?

Pues hay algunos aspectos que nos va a afectar a la hora de hacer un diseño de un espacios.

  • ITINERARIO ACCESIBLE – cuando realicemos un cambio de uso en una zona de un edificio, deberá disponer de itinerario adaptado hasta las zonas comunes. ( y desde ahí a la calle)

– El cambio del carácter de una zona de un establecimiento de uso privado a uso público, incluso cuando se pudiese llevar a cabo sin necesidad de realizar ninguna obra, puede obligar a disponer de al menos un itinerario accesible desde la vía pública hasta dicha zona, así como a reformar aquellos elementos cuyas características para uso público deban ser más exigentes conforme al DB SUA como, por ejemplo: Contrahuellas de los peldaños, Altura salvada por los tramos de escalera, Señalización de elementos accesibles, etc.

SUA1 – III Criterios Generales de aplicación
  • Pasa a ser obligatorio la señalización podotáctil y con contraste de color en escaleras y cambios de nivel

– En las zonas de uso público se facilitará la percepción de las diferencias de nivel que no excedan de 55 cm y que sean susceptibles de causar caídas, mediante diferenciación visual y táctil. La diferenciación comenzará a 25 cm del borde, como mínimo.

SUA1-3.1 2
  • El diseño de barandillas debe cumplir los mismos criterios que para edificios de viviendas (escalabilidad).

1 En cualquier zona de los edificios de uso Residencial Vivienda o de escuelas infantiles, así como en las zonas de uso público de los establecimientos de uso Comercial o de uso Pública Concurrencia, las barreras de protección, incluidas las de las escaleras y rampas, estarán diseñadas de forma que: a) No puedan ser fácilmente escaladas por los niños, para lo cual

SUA1-3.2 3 Características constructivas
  • La contrahuella de peldaños pasa a ser <17’5 cm (en vez de 18’5)

– En tramos rectos, la huella medirá 28 cm como mínimo. En tramos rectos o curvos la contrahuella medirá 13 cm como mínimo y 18,5 cm como máximo, excepto en zonas de uso público, así como siempre que no se disponga ascensor como alternativa a la escalera, en cuyo caso la contrahuella medirá 17,5 cm, como máximo.

SUA1-4.2.1 1
  • La altura máxima a salvar por un tramo de escalera pasa a 2,25m en vez de 3,20m.

– Excepto en los casos admitidos en el punto 3 del apartado 2 de esta Sección, cada tramo tendrá 3 peldaños como mínimo. La máxima altura que puede salvar un tramo es 2,25 m en zonas de uso público, así como siempre que no se disponga ascensor como alternativa a la escalera, y 3,20 m en los demás casos.

SUA1-4.2.2 1
  • En MESETAS DE ESCALERAS, Se deben señalizar con pavimento podotáctil los rellanos y arranques. Además, la anchura mínima de la escalera es de 120cm y no se admiten puertas a menos de 40cm del paso.

– En las mesetas de planta de las escaleras de zonas de uso público se dispondrá una franja de pavimento visual y táctil en el arranque de los tramos, según las características especificadas en el apartado 2.2 de la Sección SUA 9. En dichas mesetas no habrá pasillos de anchura inferior a 1,20 m ni puertas situados a menos de 40 cm de distancia del primer peldaño de un tramo.

SUA1-4.2.3  4
  • BARANDILLAS – Cuando no hay ascensor alternativo (generalmente tramos en planta baja) es necesario prolongar los pasamanos de las escaleras 30cm en cada rellano.

– 3 En escaleras de zonas de uso público o que no dispongan de ascensor como alternativa, el pasamanos se prolongará 30 cm en los extremos, al menos en un lado. En uso Sanitario, el pasamanos será continuo en todo su recorrido, incluidas mesetas, y se prolongarán 30 cm en los extremos, en ambos lados.

SUA1-4.2.4
  • ASEOS ADAPTADOS – es obligatorio instalar sistema de alarma para pedir asistencia.

– En zonas de uso público, los aseos accesibles y cabinas de vestuarios accesibles dispondrán de un dispositivo en el interior fácilmente accesible, mediante el cual se transmita una llamada de asistencia perceptible desde un punto de control y que permita al usuario verificar que su llamada ha sido recibida, o perceptible desde un paso frecuente de personas.

SUA3-1 – 1
  • ALUMBRADO DE EMERGENCIA – es obligatorio en el interior de los aseos comunes

– e) Los aseos generales de planta en edificios de uso público;

Alumbrado de emergencia en cabinas de aseo

La evacuación de una cabina de inodoro hasta la zona común del aseo, debido a su muy reducida dimensión, no parece plantear problemas que obliguen a disponer en su interior alumbrado de emergencia, aunque ello constituiría una mejora. La zona común, en cambio, sí debería disponer de él.

SUA5-2.1
  • INSTALACIÓN DE ASCENSORES O RAMPAS – es obligatorio para superficies de más de 100 m² en vez de 200 m² .

– Las plantas que tengan zonas de uso público con más de 100 m2 de superficie útil o elementos accesibles, tales como plazas de aparcamiento accesibles, alojamientos accesibles, plazas reservadas, etc., dispondrán de ascensor accesible o rampa accesible que las comunique con las de entrada accesible al edificio.

SUA9.1.1.2 – 2
  • La obligatoriedad de disponer de ITINERARIO ACCESIBLE para “todo punto origen de evacuación” del establecimiento.

– Los edificios de otros usos dispondrán de un itinerario accesible que comunique, en cada planta, el acceso accesible a ella (entrada principal accesible al edificio, ascensor accesible, rampa accesible) con las zonas de uso público, con todo origen de evacuación (ver definición en el anejo SI A del DB SI) de las zonas de uso privado exceptuando las zonas de ocupación nula, y con los elementos ac-cesibles, tales como plazas de aparcamiento accesibles, servicios higiénicos accesibles, plazas re-servadas en salones de actos y en zonas de espera con asientos fijos, alojamientos accesibles, pun-tos de atención accesibles, etc.

SUA9.1.1.3 – 2
  • Se requiere Señalización específica de elementos accesibles para entradas del edificio, itinerarios accesibles, ascensores, plazas reservadas, servicios higiénicos accesibles (duchas, aseos, vestuarios) servicios higiénicos en general, itinerarios de evacuación.

Con el fin de facilitar el acceso y la utilización independiente, no discriminatoria y segura de los edificios, se señalizarán los elementos que se indican en la tabla 2.1, con las características indicadas en el apartado 2.2 siguiente, en función de la zona en la que se encuentren

SUA9-2.1 – 1