Adaptación de Edificios – hoy es el día –

El próximo 4 de diciembre de 2017 acaba el plazo para adaptar edificios, viviendas, puestos de trabajo, locales comerciales, etc

En el año 2013, se publica el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que viene a dar una vuelta a los conceptos que quedaron más abiertos en la legislación anterior y fija un plazo clarísimo en  el 4 de diciembre de 2017 para adaptar “el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones existentes …/… que sean susceptibles de ajustes razonables” en la fecha del 4 de diciembre de 2017.

Obsérvese que la ley habla de ESPACIOS Y EDIFICACIONES sin realizar distinción respecto del uso. Quiere esto decir que al plazo es el mismo para edificios de VIVIENDAS como para edificios de OFICINAS, luego se está regulando tanto los espacios residenciales como el acceso a los puestos de trabajo, locales COMERCIALES, INDUSTRIALES, etc.

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Por otro lado, la Ley 8/2013 llamada “de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas” (la de las tres ERRES como se le conoce en el gremio) regula las condiciones básicas de “conservación y accesibilidad” que deben cumplir los edificios.

Las condiciones de “conservación” venían reguladas en la Ley del Suelo, mientras que las de “accesibilidad” estaban establecidas en la Ley 26/2011 que adapta nuestra normativa la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. (obsérvese que dice DERECHOS).

 

La Ley 26/2011 establecía unos plazos muy generosos para la adaptación del parque inmobiliario según el siguiente esquema:

En el plazo de DOS años (agosto 2013)  desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno aprobará, según lo previsto en su artículo 10, unas condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y las edificaciones, que, serán obligatorias …

en el plazo de cinco a siete años (agosto 2016) desde la entrada en vigor de esta Ley para los espacios y edificaciones nuevos y …

en el plazo de doce a catorce (agosto 2024) años para todos aquellos existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

Bueno parece un trabalenguas pero esto dejó la puerta abierta a que los edificios de viviendas no se “adaptaran” hasta el año 2024.

edificio-accesible

Sin embargo, la ley 8/2013 sirvió para equiparar la ACCESIBILIDAD al más alto rango que podía tener en el mundo de la arquitectura igualando el concepto de “accesible” al de “seguro”, o “habitable”. Es decir , la ACCESIBILIDAD pasa a ser un elemento fundamental, característico, un “factor higiénico” sin el cual un edificio deja de considerarse como tal si no es seguro, estable, habitable y accesible.

 

También establece la norma modificaciones importantes en la Ley de Propiedad Horizontal en lo que se refiere a los límites económicos de los que se debe considerar “razonable” en la disposición de la propiedad a la hora de establecer la obligatoriedad de asumir los costes de las adaptaciones necesarias.

 

La nueva Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (texto refrito) publicado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre establece la obligatoriedad de que los propietarios de los edificios obtengan el denominado Informe del Estado del Edificio (IEE) que tiene tres partes con el mismo rango.

  • La evaluación del estado de conservación, estabilidad, estanqueidad etc del edificio
  • La evaluación de la accesibilidad universal y no discriminatoria para las personas.
  • La certificación de la eficiencia energética del edificio.

Es tal la importancia que la Ley del suelo da a la accesibilidad que define “infravivienda” como: La edificación, o parte de ella, destinada a vivienda, que no reúne las condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación aplicable. En todo caso, se entenderá que no reúnen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación.

 

Finalmente, En la Comunidad de Madrid, el IEE Informes de Evaluación de Edificios está regulado, por fin, con un decreto del 24 de octubre de 2016 (DECRETO 103/2016 de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios en la Comunidad de Madrid y se crea el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid)

Esta norma establece que es obligatorio el IEE para TODOS LOS EDIFICIOS EXISTENTES EN LA COMUNIDAD DE MADRID que cumplan:

  • Los de VIVIENDA residencial colectiva con antigüedad superior a CINCUENTA años.
  • Los edificios en los que sus propietarios pretendan acogerse a algún tipo de ayuda oficial.
  • El resto de edificios a los que se lo exija la normativa municipal.

informe-evaluacion-edificio

El IEE debe ser entregado ante el ayuntamiento correspondiente y es responsabilidad de los PROPIETARIOS, Comunidad de Propietarios en su caso, cumplir la obligación de presentarlo y asumir la ejecución de las obras necesarias para subsanar las deficiencias en el estado de CONSERVACIÓN y a realizar los ajustes razonables en materia de ACCESIBILIDAD.

EL incumplimiento de estas obligaciones tendrá la consideración de infracción urbanística lo que puede acarrear graves consecuencias.

 

Disponer del IEE no es solo una obligación regulada en la normativa, sino que – redactado por un buen profesional –  es una herramienta muy útil en manos de propietarios y comunidades de Propietarios del edificio.

El informe, como hemos comentado tiene tres partes:

  • Conservación
  • Accesibilidad
  • Eficiencia energética.

planificacion

Respecto de la conservación, el informe detallará las obras necesarias para conservar en buen estado de confort y seguridad el edificio pudiendo programar en el tiempo las diferentes actividades de mantenimiento con lo que la comunidad dispondrá de una magnífica herramienta para calcular el presupuesto anual de los siguientes DIEZ años previendo prácticamente todas las derramas que serán necesarias y programando los ingresos para hacerlos coincidir con los gastos necesarios.

Respecto de la accesibilidad, igualmente el informe ofrecerá una relación de las obras necesarias pudiéndose programar en el tiempo la ejecución por prelación de importancia o afección a un mayor número de usuarios.

Respecto de la eficiencia energética, aún no se establecen límites, pero sí podrá el propietario ver en qué nivel de la escala de derroche energético se encuentra su edificio y tomar las medidas necesarias para reducir el coste anual y la emisión de gases contaminantes a la atmósfera.

 

Los plazos para la presentación del IEE en edificios que ya tienen más de 50 años en la fecha de publicación, el plazo se acaba el 28 de junio de 2018.

Los edificios que vayan cumpliendo 50 años tienen un plazo de CINCO años para presentar el Informe que solo se empezará a exigir cuando corresponda la revisión de la ITE si se ha realizado y está vigente.

 

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