Gestión de la accesibilidad en Comunidades de Propietarios

Esta publicación contiene la información que se compartió en el congreso internacional BIMIC celebrado en la Escuela de la Edificación de la Universidad Politécnica de Madrid.

Empezamos presentándonos, claro.

Logotipo de las empresas U-able y casaGnial que patrocinan al ponente

Contamos quienes somos, que hacemos y cual es nuestro concepto de la arquitectura CAPAZ

Texto "Hoy hablamos de accesibilidad en ... BIMIC"

El 9 de mayo tuvimos la suerte de poder presentar esta ponencia ante un selecto auditorio de profesionales especializados y alumnos de escuelas técnicas.

¿que valor genera lo que hacemos?

Lo primero es poder contar cual es el valor añadido de nuestro trabajo

Ventajas de nuestro trabajo

Si nuestro cliente entiende en que se beneficia, asumirá la inversión necesaria. En caso contrario, será un gasto mas o menos prescindible

Foto con el texto "escuchemos al cliente"

Hicimos una pequeña encuesta entre administradores de Fincas.
El Administrador es el profesional que mas cerca está de los problemas y conoce las necesidades del cliente. para nosotros es una fuente fiel de información.

Foto con el texto " hacemos algunas preguntas" y preguntas que se comentan en el texto que sigue.

La primera pregunta la hacemos siempre.
Es importante dar a conocer que la discapacidad está en el entorno y no en las personas y que no existen personas de mas o menos “valor”. No perdemos nunca una oportunidad para tratar este tema, aquí tampoco.
La acepción “minusválido” desapareció de la normativa hace años, pero su concepto ha calado en la sociedad y nosotros debemos fomentar que se utilice un lenguaje mas inclusivo .

Foto con el texto "hacemos algunas preguntas" y texto que se comenta a continuación
Foto con el texto "hacemos algunas preguntas" y texto que se comenta a continuación

Nos sorprendió que fueran los detectores de presencia los elementos mas solicitados pues – aunque suelen solicitarse por razones mas relacionadas con el ahorro energético – nosotros si los consideramos fundamentales para facilitar la utilización y la seguridad del espacio.

Foto con el texto "hacemos algunas preguntas" y texto que se comenta a continuación

Esta la esperábamos, otros tipos de discapacidades como la sensorial o cognitiva suelen olvidarse.

Foto con el texto "hacemos algunas preguntas" y texto que se comenta a continuación

Las AYUDAS, por un lado sirven de elemento estimulador de la demanda, es más fácil tomar una decisión si se cuenta con una ayuda económica, por otro lado, la complejidad de su tramitación las hacen, a veces, inútiles.

Foto con el texto "hacemos algunas preguntas" y texto que se comenta a continuación

Suele ser habitual elegir una oferta económica y – aunque los profesionales (administradores) valora la intervención de un profesional, no siempre los propietarios optan por la contratación de un especialista.

Foto con el texto "¿que nos dice la ley?

En este segundo bloque, vamos a exponer algunas leyes que nos ayudan a exponer la situación ante las Comunidades de Propietarios para que puedan tomar una decisión con información suficiente

Aparecen cuatro leyes que se comentan en el texto

Elegimos cuatro leyes de aplicación en el Reino de España que consideramos más importantes.

datos de la ley 1/2013

El texto “refrito” de la Ley de Derechos

datos de la ley 8/2013

La ley de la TRES ERRES

Datos del decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid

El decreto de la Comunidad Autónoma, que tiene sus referentes en otras Comunidades

Datos del Código Técnico de la Edificación

El Código Técnico de la Edificación, como norma específica en cuanto al diseño y ejecución de las soluciones.

Ahora, detallamos algunos aspectos de cada uno de ellos

LA LEY DE LOS DERECHOS DE LAS PERSONAS

Las definiciones de DISCAPACIDAD y de PERSONA con DISCAPACIDAD que nos ofrece la ley nos ayudan a entender como la discapacidad no está en la persona, sino en el entorno y como la normativa afecta a TODO TIPO DE DISCAPACIDADES.

Solo la corta visión de algunos técnicos es la que hace ver que la normativa no exige la adaptación de los espacios para TODAS las discapacidades. También la cognitiva. Para nosotros la ley es clara LA ADAPTACIÓN DE LOS ESPACIOS DEBE REALIZARSE PARA TODO TIPO DE PERSONAS EN SITUACIÓN DE DISCAPACIDAD FÍSICA, MENTAL, INTELECTUAL O SENSORIAL.

No es una interpretación, es el literal de la ley.

La definición de DISCRIMINACIÓN, también nos ayuda a entender que cuando una solución técnica provoca una desventaja a unas personas respecto de otras, se discrimina a uno de los grupos.

Pusimos los ejemplos de accesos a edificios por puertas diferentes, manillas que no pueden accionarse con facilidad, contrastes de colores, y un sin fin de situaciones diarias que , con un diseño adecuado, pueden eliminar el efecto discriminatorio.

LA LEY DE LAS TRES ERRES

La ley de las tres erres, modificó la ley de propiedad horizontal hasta el punto en que un propietario no solo no se puede negar a que se realicen obras de accesibilidad sino que hasta se puede dar el caso de que se expropien espacios privados para realizar instalaciones de ascensores o ampliar rampas y escaleras.

EL DECRETO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

El decreto de la Comunidad de Madrid, pone interés en los conceptos de “NO DISCRIMINACIÓN” y “UTILIZACIÓN DEL EDIFICIO

Este aspecto, el de la utilización, es el que nos hace incluir en toda adaptación aquellos aspectos que tienen que ver con las instalaciones.

No se habrá realizado una adaptación correcta de un espacio si no se han considerado aspectos como el portero automático, los interruptores, la señalización, las instalaciones de evacuación, etc.

EL CÓDIGO TÉCNICO

Para terminar, pusimos atención al aspecto de que el CTE es de aplicación a TODAS las obras de reforma, ampliación, modificación y rehabilitación; y por lo tanto, no solo a los proyectos de obra nueva.

Con mucho mas atención considerando la obligatoriedad de que todos los espacios públicos y zonas comunes de edificios de viviendas deben ser accesibles de forma obligatoria desde el pasado diciembre de 2017

UN EXTRA PARA MADRILEÑOS

El ayuntamiento de Madrid tiene publicada una “instrucción” en la que da las pautas de la interpretación de la normativa y establece que PARA TODAS LAS SOLICITUDES DE LICENCIA se exigirá el cumplimiento de la normativa de accesibilidad.

Y para terminar, acabamos con la sorprendente modificación del plan General de Ordenación Urbana de Madrid que establece que las viviendas que no dispongan de accesibilidad, serán consideradas como “no habitables”.

El resumen de los conceptos nos ayudaba a repasar lo comentado.

  • La discapacidad está en el entorno
  • Se debe eliminar toda discriminación
  • Seguridad estructural, Ahorro energético, Salubridad y Accesibilidad son las condiciones de HABITABILIDAD de un edificio
  • La no discriminación y la facilidad de utilización deben formar parte de la EVALUACIÓN DE UN EDIFICIO
  • el CTE se aplica a TODAS las obras de reforma
  • La accesibilidad se exigirá en todas las licencias de reforma solicitadas en Madrid
  • Una vivienda no accesible es una vivienda no habitable.

Con estas normativas sobre la mesa y teniendo claros estos conceptos, es posible informar a los propietarios de un edificio de cuales son sus obligaciones y derechos y como se debe plantear y gestionar la toma de decisiones en una asamblea de propietarios.

CASOS PRÁCTICOS

En el tercer bloque, quisimos ofrecer la posibilidad que nos dan dos herramientas informáticas que tenemos en el mercado para poder hacer una evaluación económica de diversas soluciones que nos encontramos para la adaptación de un portal en un edificio tipo de viviendas.

Se trata de la herramienta del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) en el que contestando a una pocas cuestiones, cualquier persona, técnico o no, puede obtener datos sobre la solución de la adaptación del acceso a un edificio.

La otra herramienta que utilizamos es la base de datos de PRECIO CENTRO ACCESIBILIDAD que se ha confeccionado por el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Guadalajara y Fundación ONCE .

Con la combinación de ambas herramientas, podemos obtener con facilidad y rapidez un presupuesto muy aproximado para cada solución

Utilizamos el mismo esquema de trabajo del IVE, dos grupos de tipologías, con o sin ascensor y dentro de cada una de ellas diferentes opciones que nos encontramos en la vida diaria.